ليس كل نزاع عقاري يبدأ بصحيفة دعوى. بعض الملفات — وعلى رأسها مطالبات الأجرة والإخلاء بعقد موثق — لها طريق أقصر، وبعضها الآخر لا يستقيم إلا بدعوى كاملة أمام القضاء. هذه الصفحة تعرض قاعدة الفرز قبل رفع الدعوى، وخطوات خدمة صحيفة الدعوى في ناجز، وقائمة المستندات التي يُبنى عليها الملف، ضمن مواد العقار والإيجار على هلا لو.

قبل الدعوى: ثلاثة أسئلة تحدد المسار

بحسب قاعدة الفرز الموثقة في مادة هذا الملف، تُطرح هذه الأسئلة أولاً:

| السؤال | المسار المرجح | | --- | --- | | هل النزاع عن أجرة أو إخلاء بموجب عقد إيجار قابل للتنفيذ؟ | غالباً يبدأ الملف بالتنفيذ، لا بالدعوى | | هل النزاع عن صيانة أو تأمين أو تعويض أو عيب أو فسخ أو تفسير شرط؟ | قد يحتاج دعوى عبر ناجز أو مساراً بديلاً إذا كان منصوصاً عليه | | هل العقد موثق في إيجار؟ | التوثيق يحدد قوة الملف ومرجعيته أياً كان المسار |

السبب في تقديم مسار التنفيذ واضح: إيجار تؤكد أن العقد الإلكتروني الموحد سند قابل للتنفيذ، ما يقلل الحاجة لرفع دعوى في مطالبات الأجرة أو الإخلاء عندما يكون العقد قابلاً للتنفيذ. تفاصيل هذا المسار في صفحة إخلاء المستأجر عبر إيجار.

ويلحق بذلك تنبيه التحكيم: الهيئة العامة للعقار توضح أن بعض النزاعات مستثناة من التحكيم، ومنها دعاوى سداد الأجرة والإخلاء التي تتم وفق عقد إيجار إذا كان سنداً تنفيذياً — فلا يُخلط بين كل نزاع إيجاري والتحكيم.

توثيق العقد في إيجار: لماذا هو مفصلي؟

توثيق العقد ليس إجراء شكلياً في هذا الملف. فبحسب إرشادات إيجار، العقد الموثق في إيجار هو المرجع الرسمي، والعقد غير المسجل لا يكون منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية وفق قرار مجلس الوزراء المشار إليه في تلك الإرشادات. لذلك يُفحص وضع التوثيق قبل أي خطوة، لأنه يؤثر في المسار المتاح وقوة الملف معاً. وهذه النقطة تسبق حتى سؤال الاختصاص: فقبل النقاش حول أين تُرفع الدعوى وكيف، يُحسم أولاً ما إذا كان العقد المعتمد في الملف منتجاً لآثاره أصلاً.

خطوات رفع الدعوى عبر ناجز

عند الحاجة إلى دعوى، يكون رفعها عبر خدمة صحيفة الدعوى في ناجز (najiz.sa) بهذه الخطوات:

| الخطوة | التفصيل | | --- | --- | | 1 | الدخول عبر النفاذ الوطني | | 2 | اختيار باقة القضاء | | 3 | اختيار خدمة صحيفة الدعوى | | 4 | إدخال تصنيف الدعوى وبيانات الأطراف والطلبات والمرفقات | | 5 | الإرسال |

خطوات المنصة أعلاه بحسب آخر تحقق بتاريخ 26 يونيو 2026، وقد تتغير المسميات مع التحديثات.

المستندات: ملف النزاع العقاري

بحسب القائمة الموثقة في المادة، هذه المستندات التي يُجهز بها الملف قبل الرفع:

  • عقد الإيجار أو عقد البيع أو الوساطة أو إدارة الأملاك.
  • إثبات التوثيق في إيجار، إن وجد.
  • إشعارات المنصة.
  • صور وفيديو للحالة.
  • تقارير فنية.
  • حوالات وإيصالات.
  • محاضر تسليم واستلام.
  • مراسلات الطرفين.
  • أي اعتراض مقدم لريغا إذا كان النزاع متعلقاً بزيادة الرياض أو التسجيل.

طبيعة النزاع تحدد أي هذه المستندات هو العمود الفقري للملف: نزاع استرداد التأمين يقوم على محاضر التسليم والصور، ونزاع الصيانة على الإشعارات والتقارير الفنية، ونزاعات الزيادة في الرياض على ما تقرره توجيهات الهيئة المشروحة في صفحة سقف رفع الإيجار في الرياض.

متى تحتاج محامياً مرخصاً؟

المعلومات هنا إطار عام لتحديد المسار، وليست تقييماً لنزاع بعينه. تصبح المسألة قضية خاصة تستدعي محامياً مرخصاً أو مستشاراً معتمداً عندما:

  • تحتاج تشخيص المسار نفسه: تنفيذ، أم دعوى، أم اعتراض لدى ريغا، أم تسوية — والاختيار الخاطئ يكلف وقتاً.
  • يكون العقد غير موثق أو متضمناً شروطاً خاصة تحتاج فحص أثرها على الملف.
  • يقوم النزاع على تفسير شرط عقدي أو تقدير تعويض أو إثبات عيب — وهي مسائل تقدير وأدلة.
  • تتعدد الأطراف أو المطالبات المتقابلة في الملف الواحد.

في هذه الحالات، تنظر الجهة المختصة في الوقائع والمستندات، ويعتمد مركز كل طرف على ما يقدمه من إثبات — لا على قاعدة عامة واحدة.